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以房养老遭遇公证骗局司法部将严查

[日期:2017-08-06] 来源:财新网  作者:杜偲偲 林子桢 [字体: ]

       “以房养老”何以遭遇公证骗局?司法部表态将严查

    近日,有媒体披露北京数十名老人陷入“以房养老”骗局,经由公证处公证的委托合同和具有强制执行效力的借款合同成为骗局实现的关键。面对公众的质疑,司法部官网8月3日作出回应,称将尽快查清事实,特别是公证员尽职审核方面的问题。

  司法部表示,7月27日就已责成北京市司法局组成核查工作专班,发现违规办证的,必须依法依规严肃处理,存在违法行为的要坚决移送司法机关。

  北京市司法局8月2日通报,已成立专项调查组进行调查;同时明确,即日起,全市公证机构为60岁以上老年人办理赋予强制执行效力公证或涉及处分不动产的委托公证时,必须由成年子女陪同,并对办证过程进行录像,附卷备查。

  此前有媒体报道,有老年人被不法分子以“以房养老高额投资回报”说法吸引,称通过向他人抵押房产借款投资的形式,可在短期内获取高额回报。不法分子通过公证处办理委托售房公证书和赋予强制执行效力的借款公证后,承诺给老人的高息停止兑现,老人还不上高额贷款,债权人凭借公证材料申请强制执行,在老人不知情的情况下,完成对抵押房产的低价买卖与过户。

  骗子能强行收割老人房产,靠的是老人在公证处签署的具有强制执行效力的公证文书。《公证法》第37条规定:对经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权书,债务人不履行或者履行不适当的,债权人可以依法向有管辖权的法院申请执行。2000年最高法院、司法部下发《关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》,明确公证机关赋予强制执行效力债权文书的范围包括借款合同、各种借据、还款(物)协议等。

  拿房投资的老人在公证处签下名字的一刻,是否清楚这些文件意味着什么?《公证法》第27条第二款规定,公证机构受理公证申请后,应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果,并将告知内容记录存档;第28条要求,公证机构在受理申请后,需对当事人申请公证的事项和有关证明材料等,从事实与法律两个方面进行审查和核实。

  涉事公证员有没有严格履职,一时成为争议焦点。在媒体报道中,部分受骗老人表示“签完之后一起合了个影,整个过程既没有公证员的解释和询问,也没有做笔录”;公证处则坚称“这就是老人的真实意思表示”,并有老人签字的询问笔录为证。

  通常情况下,即使老人无法按期清偿债务,抵押的房产也不会被债主直接收走。现行法律禁止“流押契约”,即《担保法》第40条规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”也就是说,在当代,杨白劳还不上钱,黄世仁不能直接拿喜儿抵债;两人间纵有这样的约定,也因违法而无效。

  但是,这类骗局通过老人与“中间人”签订全权委托代理房产的委托书,可以绕开这一法律禁止,顺利签订以房产为抵押的借款合同,并通过公证赋予该文书强制执行效力。有网友戏称:“这相当于黄世仁不直接拿喜儿抵债,而要求杨白劳做公证委托书,在不能还债时‘委托’黄世仁全权负责喜儿的婚姻。”

  北京市京师律师事务所合伙人李大伟律师对财新记者解释,此处骗子引入了一个售房委托书,将房产的所有权转移事宜从抵押借款的法律关系中独立出去,形成一个独立的委托关系;受托人持经过公证的售房委托书,与抵押权人相互配合,将用于抵押的房产解押又以极低的价格售与同伙,并办理过户登记,从而顺利实现对老人房产的侵占。

  “由于相关售房委托事宜与抵押借款事宜完全独立,此时买受房屋的同伙名义上又并非借款抵押的抵押权人,恰恰规避了’流质条款无效’的相关规定,变相取得了老人的抵押房产。”李大伟表示,“而且售房委托书经过公证,对老人并非真实意思表示的举证工作带来重重困难。”

  李大伟曾办理过类似案件。他向财新记者举例,北京一对77岁的陈姓夫妇,将名下市值约1000万元的房产抵押给张某、林某,借款420万元用于投资理财。在公证处签署相关借款合同文书并作公证时,同时签了一份混入文书中的售房委托书。当时在旁人催促下,夫妇二人并未认真审阅文书内容也没有觉察文书类型,后来才知道,委托书内容为同意出售上述房产,并委托与借款无关的第三人王某代办相关事宜,且将出售所得房款打入受托人账户。借款合同到期后,老夫妇欲向张、林偿还本息时,张、林二人已经失联。抵押房产也在老夫妇不知情的情况下以500万元卖出,老夫妇被扫地出门。

  此类骗局近年来渐不鲜见。2016年12月,北京市第二中级法院向社会通报抵房借款案件暴露出的风险,指出一些抵房借款案件交易方式有意规避“流押契约”禁止性规定,出借方在形式上分离法律关系故意规避法律,房屋所权人未参与实际交易导致取证难、维权难,纠纷争议焦点是售房交易是否为恶意串通,抵房借款双方多为陌生人,出借方多为专业提供融资借贷的“地下钱庄”等特点,提醒此类案件易发生出借人面临无法收回借款、借款人和房屋所有权人面临失去房屋的风险。

  李大伟称“这类骗局有可能是一种有组织、有预谋的新型诈骗犯罪,瞄准的对象是那些有房易受骗的老人”,同时认为公证处在骗局中的不作为,不提示等行为也起到推波助澜的作用。

  “以房养老”公证骗局发酵之际,司法部部长8月3日在《人民日报》发表署名文章谈公证行业改革与创新。他表示,公证质量无小事。近期有些地方出现一些违规公证个案,影响极坏,教训深刻,暴露出少数公证员防范意识不强,质量观念淡漠,屡屡突破底线。必须切实吸取教训,查补工作漏洞,强化公证质量管理和队伍管理。

  张军称,在制度设计上要加大公证机构、公证员的失信违法成本,决不允许“劣币驱逐良币”。公证员执业情况与公证员个人利益挂钩要有正相关性。要健全公证员执业准入和退出制度,加大对违法违纪公证员的查处力度,做到有诉必理、有案必查、违法必究。

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